近期，我市多個小區(qū)將公共收益分給業(yè)主引發(fā)關(guān)注。電梯廣告收入、道閘廣告收入、停車位收入……使用居民小區(qū)公共配套設(shè)施產(chǎn)生的收益均歸業(yè)主共有。而這些收益怎么管理，又該如何使用，是公眾較為關(guān)心的話題。

連日來，記者走訪我市多個小區(qū)，看他們?nèi)绾喂芾砗褪褂眠@筆錢，讓小區(qū)公共收益成為一筆“明白賬”。

小區(qū)公共收益從哪兒來

“在《民法典》及一些地方性法規(guī)政策中規(guī)定，小區(qū)公共收益組成主要包括小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益、公共區(qū)域的場地租金、公共設(shè)施使用收益等。”南通市律師協(xié)會副會長、段和段南通律師事務(wù)所主任華剛介紹，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，剩余部分屬于業(yè)主共有。例如，小區(qū)內(nèi)電梯轎廂廣告、公共場地停車費、公共區(qū)域出租攤位的租金等收益，都歸全體業(yè)主所有。

公共收益一般可用來補充專項維修資金；用于小區(qū)公共設(shè)施的日常維護、保養(yǎng)，如路燈維修、綠化養(yǎng)護等；或經(jīng)業(yè)主大會同意的其他公共支出，如組織社區(qū)文化活動，發(fā)放給業(yè)主等。但不管小區(qū)公共收益如何使用，都一定要按季度或年度定期公示。公示內(nèi)容應包括收益來源、金額、使用項目、支出金額等明細；公示地點應為小區(qū)顯著位置，如公告欄，也可同時通過業(yè)主群等方式發(fā)布，確保業(yè)主的知情權(quán)。

“雖然民法典早有明確規(guī)定，但以往很多小區(qū)業(yè)委會、業(yè)主大會等在與物管企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同時沒有給予足夠重視，導致部分業(yè)主公共利益難以保障?！比A剛律師建議，要重視在物業(yè)服務(wù)合同中對業(yè)主共有部分的收入歸屬和分配做出約定；注意公共收益的分配方式應當具體清晰、具備可操作性，籠統(tǒng)地約定只會增加糾紛的發(fā)生；還要加強對物管企業(yè)的財務(wù)監(jiān)督，防止物管企業(yè)侵害全體業(yè)主利益的情況發(fā)生。

規(guī)范公共收益的公示公開

以往，小區(qū)公共收益這筆資金具體數(shù)額多少、日常是如何管理使用的，很多業(yè)主不太清楚，其中很大一部分原因在于，很多小區(qū)的公共收益收支不公開、不透明，一度成了業(yè)主眼中的“糊涂賬”。

小區(qū)如何管好“錢袋子”，公開“賬本子”？我市大部分小區(qū)做得還遠遠不夠，而部分小區(qū)的優(yōu)秀做法也值得借鑒。把公共收益算明白、曬出來，不僅維護了業(yè)主的合法權(quán)益，還會大大提升業(yè)主的歸屬感。 

崇川區(qū)南川園路的金鑫苑小區(qū)就由全體業(yè)主共同約定，對小區(qū)內(nèi)車輛管理及外來車輛臨時停放均制定了相關(guān)管理辦法。據(jù)了解，2022年至今，該小區(qū)通過停車費、廣告費等共得公共收益約80000元，平均分配給已繳清物業(yè)費的業(yè)主，每戶共獲“分紅”275元，并且相關(guān)賬目均在業(yè)主協(xié)商群及公告欄內(nèi)公示，小區(qū)物業(yè)費收繳率達到100%。

崇川區(qū)任港街道的五龍云璟小區(qū)新交付不足一年，目前除了電梯內(nèi)廣告為地產(chǎn)交付前就已設(shè)置之外，物管企業(yè)并未安排廣告介入。小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計時，也無公共停車位。小區(qū)物管經(jīng)理楊誠介紹：“物管企業(yè)每年適當時間會對上一年度物業(yè)整體運行情況（包括收益部分）進行公示。所累積的公共收益會根據(jù)經(jīng)物管處備案的《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的框架予以分配（其中就明確了廣告收益用于物業(yè)日常維護），其他零星收益的分配時間，物管企業(yè)將會在合同期限內(nèi)適時安排分配給全體業(yè)主?！?/p>

用在刀刃上才更有價值

“鳳凰萊茵苑建筑年限近20年，大量公共設(shè)施如電梯、建筑本體、道路均面臨改造維修，未來改造資金的缺額還很大，所以更要合理規(guī)劃這部分資金的使用?！背绱▍^(qū)文峰街道的鳳凰萊茵苑小區(qū)業(yè)委會主任王鵬介紹，業(yè)委會在業(yè)主代表大會的授權(quán)下，將小區(qū)閑置的公配用房、公共區(qū)域廣告出租所得收益納入業(yè)委會專有賬戶。

“近期我市一些小區(qū)‘分紅’發(fā)錢很高調(diào)，物管和業(yè)委會得到了市民稱贊。我們的業(yè)主紛紛質(zhì)問萊茵苑為什么不發(fā)錢。”王鵬表示其他小區(qū)使用公共收益“分紅”給了業(yè)委會很大的壓力。

鳳凰萊茵苑小區(qū)在第一屆業(yè)委會成立時已經(jīng)定下基調(diào)，小區(qū)公共收益作為公共設(shè)施（區(qū)域）大修改造的“養(yǎng)老金”，即用于小區(qū)維修基金的補充。目前利用公共收益對小區(qū)老舊設(shè)備改造或正在改造的項目有小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、破損道路維修、破損小品綠化的改造、部分消防設(shè)施的應急改造、地庫滲水維修、部分電力設(shè)施的應急改造等。

“公共收益用在刀刃上才更有價值！分錢容易收錢難，何況這些收益是全體業(yè)主的共有資產(chǎn)，要經(jīng)過全體業(yè)主共同決定，業(yè)委會動議這方面用途應慎重，街道社區(qū)應做好引導，維護小區(qū)的長遠利益?！蹦贤ㄊ形锕軈f(xié)會會長杜迎春認為，隨著小區(qū)“房齡”越來越老，需要維修或更新的地方就越多，小區(qū)公共收益按規(guī)定補充物業(yè)維修資金或用于共有部位的維修、更新和改造，才能讓房子更好地“延年益壽”。

記者 李慧 蔣嬌嬌